購物中心招商難嗎？難也容易，關鍵在于是否做好招商規劃，業態分布。在電商大舉沖擊實體零售的今天，商場需突出最能招徠人氣的業態，減少承租能力低的業態，并盡可能以各類優惠招攬主力店，以保證客流量，帶旺人氣。購物中心招商主要可劃分為三大類型，電影院、賣場，主力店和次主力店，小店鋪。

電影院、賣場人氣招覽必備

電影院作為“人氣型”必招業態，是所有業態中第一個啟動招商的，甚至當商場還在建時就已與院線敲定電影院品牌。

因為電影院有層高要求，至少8米，有時要跨2~3個樓層，配電也有特殊要求，場地必須無立柱，且影院座位是有上升坡度的。所以跨層、承重墻無遮擋、座位起坡都必須在建設商場時按照電影院要求建設，若建完商場再定電影院，則硬件難以符合。

還有個細節，即電影院一般在4樓左右，因為比較容易獲得消防審批通過，在所有業態中，除了兒童消費業態，聚集客人且具封閉環境的電影院是消防要求最高的。

目前，萬達、星美、金逸、中影等是全國最主要院線，通常一家8個廳的電影院需預留3500平方米面積，投資約3000萬元。由于目前票務打折眾多、與制片方票房分成調整，因此原本3~5年即可回本的電影院如今需6~7年才能回本，這也使電影院的租期達15年。所以，高人氣、長租約的電影院是開發商最喜歡的業態之一。

另一項需與電影院幾乎同步首批招商的是賣場。和電影院一樣，賣場雖利薄，但能吸引大量客流，且賣場的后場倉庫等需提前預留，對硬件要求高。

也正因此，購物中心對這些業態收取的租金很低，甚至給予其他優惠，有些賣場每天每平方米租金僅幾元，同樓層的其他業態有時租金高達每天每平方米幾十元。

主力店和次主力店品牌聚力

在完成電影院、賣場這類硬件高要求者的首輪招商后，接下來則是主力店和次主力店的大規模招商。其中，主力店至關重要，因這類品牌能積聚大量人氣。

主力店是以國際品牌和服飾業態為主，一般會租下起碼2000平方米以上的大店面積，由于人氣旺、營業額高，因此主力店利益分成也很高，這是購物中心開發商的招商重點。

主力店還有個“傲人本領”——其他一些租賃面積較小、品牌知名度一般的商戶會將主力店作為進駐商場的“風向標”。

大多開發商給予這類品牌在一段時間內免租金、低租金，同時貼補裝修費用優惠政策。根據門店面積和位置不同，一家數千平方米的主力店可獲400萬~1000萬元的裝修補貼。

這些國際品牌主力店的談判周期與合同流轉期較長，會耗費至少6個月的前期籌備時間，所以在電影院和賣場之后，主力店就要緊鑼密鼓地進行了。

確定主力店后，圍繞著主力店開設的次主力店也開始布局，包括服飾、家居、KTV等業態。

而另有一種業態正成為商場招商最新關注對象——餐飲。原本餐飲承租力較弱，一直不算招商重點，大多購物中心以往僅預留10%甚至更低比例放置餐飲店。如今，隨著服飾被網購沖擊而需要實體店體驗消費的餐飲成為聚人氣的“新寵”，于是萬達廣場、銀泰百貨等紛紛增加餐飲面積，對美食城設計，餐飲街區設計也花費更多的心思，有些新項目中，餐飲招商面積甚至高達30%~40%，創歷史新高。

小店鋪賺錢的主力

院線、賣場、主力店甚至次主力店不是免租金就是低租金，購物中心又能靠什么賺錢？實際上，開發商真正賺的是最后一批小型散戶商鋪的錢，比如小奶茶店、甜品店、蛋糕房、咖啡館、培訓機構等。這些看上去并不起眼的小業態才是承租能力最強的。這類高承租力的小業態通常喜歡布局在地下樓層或一層，尤其是靠近軌道交通處或電影院附近，以增加銷量。

另一類高承租能力的業態當屬與孩子相關的培訓或室內樂園，因家長在兒童教育方面舍得投資，于是迪士尼英語、各類少兒英語培訓紛紛崛起。通常兒童培訓類業態要比同樓層的其他業態租金高2~3倍。

當然，我們還不能忽略中庭經濟，每個購物中心在一層大多有大面積空地，這是其用于舉辦促銷活動的場地，這塊空地的租金收益也極為可觀。對于購物中心的招商運營，若你還沒有找到好方案，歡迎你與巖嶼一起探討。