前言：

各位有志于開辦美食街、美食廣場、小吃城等商業類型的投資人，您有沒有類似的糾結煩惱？：

◎項目定性了，不知道該怎么設置收費？

◎同行說的純租金或者流水扣點到底是個什么情況？

◎到底是純租金形式好還是流水扣點好？

◎流水扣點都有什么設置項目？

◎純地租和流水扣點在籌建初期資金、人力、硬件的投入對比怎么樣？

◎我又想保障自己的收入，又不想放棄經營成熟后的成長紅利，怎么辦？

◎收費設置的高了企業回本快，但是怕商戶承受不了租金壓力，空檔多反而造成虧損，到底應該怎么辦好？

◎……

今天我們就來詳細說說開辦美食街、美食廣場、小吃城等商業類型的收費模式，也就是固定租金和流水扣點的具體情況，以便廣大投資人能夠直觀的有所對比：

在中國歷史上的小吃城、美食街、美食城、美食廣場，不論是在商業區、景區、交通樞紐還是寫字樓、學校甚至居民區，只要是以盈利為目的對商戶以招攬承租的，大體來說一般是兩種租賃收費方式：

一、固定收取地租方式；

二、保底流水扣點方式。

很多投資人對于固定收取地租或是保底流水扣點，感到概念非常模糊，對于其中的各種條款沒有直觀的認知，也不清楚其中內含的各種注意事物，倉促做出決定，最后因為后續的各種可能，對于接下來的招商、日常營運，慢慢進入一個衰退的循環中，以至于最終敗退。

所以說在新的小吃城、美食街、美食城、美食廣場開始籌備的時候，作為投資人一定要清楚明確的決策出具體的租賃收費方式，避免中途無法變更的窘境。

那么這兩種模式到底是指什么呢？

固定收取地租模式，是指與承租商戶達成租賃協議，雙方經洽商商戶以甲方要求的付款方式、付款數額，提前支付給甲方。雙方合同應明確注明合約時間期限，也就是在期限內甲乙雙方均無權單方面變更付款數額以及方式。

保底流水扣點模式，是指甲乙雙方均對項目前景非?？春?，愿意以一種靈活的方式進行合作，也就是甲乙雙方提前洽商好一個每月統一的必須達到的營業總額，并以此為基礎甲方每月抽提營業額一定的百分比。那么，一般來講，保底流水扣點在設置保底的同時，如果乙方經營額某個月未達到承諾的營業額度，則甲方有權按照約定營業額直接從乙方暫存流水中提取約定營業額的百分比，如乙方本月流水不足以甲方提取，則甲方有權要求乙方盡速補繳或從保證金中直接扣除。

那么，兩種模式從上表中可以有一個概念上的初步對比?？偨Y來說就是：設定為地租模式投資人相對資金回籠快，但是利潤每年屬于恒定狀態，不會有太大的向上增幅；設定為流水扣點模式投資人資金回籠慢，每年利潤不可預估，暫時看上去會有保底的最低收入，如果整體人流量巨大則利潤可以達到向上趨勢，如果人流量下滑則除去保底利潤收入開始衰減。

作為租賃商戶，如果甲方設置的是純地租模式，則其在進場前會投入大量地租費用，再加上其他設備原材料等等籌備費用初期壓力略大，也就是我們常說的投資門檻稍高，但是其后期壓力會很??；反之如果甲方設置的是保底流水扣點模式，則商戶可以說在籌備期沒有任何地租支出，這對于商戶可以說是非常幸福的一件事了，但是每月按照保底流水去抽提，那么商戶賣得不好也要繳納一定保底額，賣得越好繳納的越多，這樣壓力凸顯，會造成很多商戶產生逆反心理對抗心理，從而最終演變成甲乙方的利益對抗，直至租賃商戶的退場。

以上是從概念上的對比，那么我們現在再就兩種收款方式投資方需要投入的財、物、人做一個實際對比，具體價格因不同城市而不同，大家自己套用即可：

大家通過上面的列表可以看到，對于投資人來說純地租模式沒有什么硬件人力的投入，畢竟99%的付款方式也是每季度以上，每三個月收取一次地租不論店長還是管理員又或者公司財務還是能夠匹配出時間來做這件事情的。而流水扣點則需要投資人購置或談妥手續費來和第三方平臺公司拿到一個相對穩定的收銀系統，因要接入微信、支付寶、銀聯以及現金充值的儲值卡所以服務器、專網都需要仔細對待，事關錢款絕對不能馬虎。同時，為了避免出現一些問題，投資人還要在固有人力資源基礎上添加各類軟硬件的維護團隊（這項可以和第三方商談合作，但要明確響應時間時效問題）、財務（匯賬返款會計、收銀員）團隊，也要提前設計并制作含有秘鑰的儲值卡。

所以從投入情況來看，相對投資人來說純地租更加節省。

好，從概念以及投入對比后，我們再看一下后期營運一些對應收款方式常見的問題：

流水扣點模式常見問題：

§1、流水扣點本質上是合作模式，商戶會因此產生宣傳依賴，這就需要投資方雇傭的管理團隊有良好的宣傳營銷手段與長期全面的全場掌控能力；

§2、開業首月或最長三個月，商戶要求扶持力度執行無保底流水扣點，這種扶持從本質上說應該，但是如果人流量不能穩定增長會出現商戶對管理者宣傳力度的不認同，從而引發棄檔潮甚至出現商戶串聯罷市等極端行為；

§3、當商戶銷售額出現明顯的兩極分化后，在整局需求中必備的餐飲項目，投資&管理方希望其堅持不撤出的情況下，該項目會要求投資方調整保底數額，從而影響最終進賬底限；

§4、特別需要注意的是，全體商戶月營業款均存在公司賬戶，如果監管機構有強制要求則必須進公戶，那么每月返款期會面臨需要大量發票抵稅問題，這個需要了解項目所在地當地稅務機關的實際要求；如果監管機構沒有必須進公戶的要求，則可以用私戶進行收發工作，在此提醒各位投資人，商戶流水不能因為月結而變相挪用，一旦挪用很少有公司能夠真正的補足款項，從而進入資金鏈被迫拆東墻補西墻的窘境，我本人服務過的企業基本上是從挪用營業款開始衰敗的，請千萬注意！

固定地租模式常見問題：

§1、固定地租模式本質上是拆分地塊出租模式，所以在大局上投資方&管理方實際上僅需在開業前期進行宣傳引流，后期則要引導商戶自行宣傳，說的直觀點地租收了，盈虧壓力全在商戶身上，本質上和我們（房東）沒有絕對的關系。當然，為了賣場的長久的人氣興隆，進而影響第二以及后續的租金收益，投資方還是要盡力安排所有商戶全力營銷。

§2、固定地租模式對于新開小吃城、美食城、美食街、美食廣場還是要給予廣大商戶一個純粹的免租期，一般分為甲方裝修和乙方裝修兩個執行方案：

甲方裝修一般給予7天、15天或者最長不超過一個月的免租期，作為對入駐商戶的扶持；

乙方裝修一般按照平米數，給予1個月、2個月最長3個月的免租期，作為對入駐商戶的裝修期和扶持期。

§3、固定租金模式，前期管理一定要從嚴從重，立好規矩。不論是衛生、服務、定價、品類等等一切，有的人說固定租金錢不在手里管理部門不好管理，這純粹是為自己的無能做背書。所以不論是固定租金形式還是保底流水扣點模式，管理只要在道理上就都要強硬。

§4、固定租金模式不存在返款問題，所以稅務問題由商戶自行解決，如需管理部代開（銷售）發票則商戶需負擔應繳稅費。

我想大家看到這里，應該對于自己的預算、項目到底適合固定租金模式還是保底流水扣點模式已經有了一定的想法了吧。

告訴大家一個最簡單的方法來選擇：

周邊人流量大，潛在客戶群體多，明面上同行競爭力小的，可以選擇保底流水扣點。

對周邊短時間聚客潛力小，需要依靠營銷宣傳挖掘人流的，盡可能選擇固定租金。

如果對未來客流增加期盼很強，可以第一年選擇固定租金模式，待周邊商業氛圍有明顯變好變強趨勢后，第二年或后幾年和商戶續約時變更收費模式為保底流水扣點即可。